研报:骤降近60%!地产信托"大滑坡" 影响有多大?

2020-03-11 14:29:06 来源:中国基金报 作者:李迪 华资实业20%大肉分享

  疫情之下,房地产信托募资遭遇寒流!

  2月,只卖了220多亿,环比大降近60%,现金流本就紧张的房企,压力山大!

  房地产企业需要更多其他的融资,更需要更快速的卖房子,给今年全国地产行业带来变数。

  现金流吃紧,信托融资大滑坡

  在疫情影响下,房地产交易降到冰点,这对房地产企业的现金流状况造成了极大影响。据克尔瑞数据显示,克而瑞监测的27个重点城市2月整体成交仅240万平方米,环比降幅高达83%,同比下滑77%。

  据悉,销售回款一直是房地产开发资金的重要来源,2018年,销售回款在房地产开发资金中的占比高达27.27%。

  楼盘成交的减少,极大影响了房企销售回款的速度,使房地产企业现金流紧张状况加剧。

  上海某未上市国有房地产企业的项目经理对记者表示,“我们的主要融资方式是银行融资和母公司借款,最近银行贷款并没有收紧,贷款利率也不是很高,但销售回款的不足导致公司目前的现金流状况依然比较紧张。”

  前期,恒大为加速销售回款,也推出7.5购房的大型促销活动,同时加大线上销售平台“恒房通”的宣传力度,足见销售回款对房地产企业的重要性。

  除销售回款外,信托融资作为房地产企业的重要融资渠道,近期也遇到了许多阻碍。

  一个信托项目的成立,往往需要经过立项、尽调、审核、备案、发行、募集等流程,发行前的尽调,更是保证信托项目安全性的重中之重。

  疫情对信托公司风控部门的现场尽调造成了许多困难,这客观上增加了信托项目发行的难度,使得信托项目的发行环比下降。

  据用益信托数据,2020年1月共有61家信托参与集合信托产品发行,发行规模1738亿元,环比近乎腰斩。2月,信托产品发行规模继续下降,共有58家信托公司参与集合信托产品发行,发行规模为1543.55亿元,环比减少23.87%。

  而即使信托产品能顺利发行,产品的募资也会面临难题。信托产品的销售形式以线下为主,疫情期间大多数信托产品销售转到线上,造成信托产品募资难度增大。

  信托产品发行规模的减少叠加信托产品募资的难度提升,直接导致信托产品成立规模的下降。

  据用益信托数据,2020年1月,集合信托成立规模模1449.83亿元,环比减少41.52%,2月成立规模为1094.31亿元,环比减少43.85%。

  由于信托产品发行和成立难度的增高,疫情期间,房企转而寻求其他融资渠道,也更加重视多渠道融资能力的培育。

  债券融资和供应链融资成热门

  也有房企无奈卖股权

  信托融资虽然受阻,但房企的债券融资规模却面临较大增长。2月份,越来越多的房企发行国内信用债,包括一般公司债、一般中期票据、证监会主管ABS、超短期融资债券等。

  Wind数据显示,以发行公告日测算,2020年2月共有46个房企发行国内信用债,合计发行规模约为400亿元人民币,同比翻倍增长。2月已发行的房企信用债中,主要用于借新还旧的超短期融资债券数量最多,达到11只。

  3月初,房地产龙头企业龙湖集团成功发行债券,发行规模高达30亿元,期限为七年。

  此外,房企拟发行债券的规模更加惊人。近期,绿地控股(行情600606,诊股)(行情600606,诊股)拟发行180亿公司债,金地集团(行情600383,诊股)(行情600383,诊股)拟发行110亿公司债,碧桂园拟发行85.38亿债券,阳光城(行情000671,诊股)(行情000671,诊股)拟发行80亿公募债券。

  除传统信用债外,“疫情防控债券”也受到众多房企的热捧。作为疫情期间国家出台的重要企业支持政策,“疫情防控债”仅要求10%的资金用于疫情防控,同时具有审批快、利率低等特点,一经推出便受到房企热捧。

  根据东方财富(行情300059,诊股)(行情300059,诊股)Choice数据,截至3月8日,债券名称标注为“疫情防控债”的公司债已发行39只,合计募集资金427亿元。其中,房企发行的“疫情防控债”规模超337亿元。

  华发集团、泰达股份(行情000652,诊股)(行情000652,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)(行情000961,诊股)、东百集团(行情600693,诊股)(行情600693,诊股)、越秀集团、泛海控股(行情000046,诊股)(行情000046,诊股)等公司均已成功发行“疫情防控债”。其中,华发集团发行的“疫情防控债”,利率低至2.5%,比同期债券市场同类型产品发行价低了0.5个百分点。

  除加速推进债券融资外,选择扩大供应链融资规模的房企也越来越多。供应链融资主要是应付账款和应付票据融资,据中国银行(行情601988,诊股)(行情601988,诊股)证券研报数据,供应链融资近两年在房企开发资金中占比均超过10%,是房企的第三大融资方式。

  广州某甲级城市规划院的相关人士称,“我们的客户主要就是房企和政府,最近,越来越多房企都不用现金结算了,好多都是给票据。说白了,就是从我们这里融资。”

  为应对越来越多房企进行汇票支付的状况,该城市规划院在三月初还为各部门下发了专门的风险提示。

骤降近60%!地产信托

  广州某城市规划院对项目收款方式做出风险提示

  供应链上游企业是否愿意接受房企以票据等方式进行支付,受到该房企的业务规模、股东背景等因素的影响,因而不同房企的供应链融资能力,也存在较大分化。

  “我们其实不太愿意收小房企的汇票,对他们的融资能力比较担忧吧,有的汇票已经逾期没收到钱了,所以还是要警惕起来。”该规划院相关人士如是说。

  在常规的融资方式不能满足资金需求时候,也有房企选择卖股权的方式自救。

  2月24日,云南城投(行情600239,诊股)(行情600239,诊股)公告称,公司下属公司公开挂牌转让西双版纳航投置业有限公司80%股权和西安云城置业有限公司51%股权。同日,据北京产权交易所披露消息显示,南国置业(行情002305,诊股)(行情002305,诊股)拟对其旗下的深圳洺悦房地产有限公司实施企业增资,拟募集资金对应持股比例或股份数49%。

  2月27日,重庆颐天展图置业有限公司51%的增资股权,出售给重庆龙湖地产。

  3月除,有央企背景的五矿地产,以12.863亿元出售全资子公司49的股权。

  大多数情况下,卖股权对于房地产企业来说都是无奈之举。

  恒大地产投资拓展部经理秦女士对记者表示,“房企最近各种五花八门的融资方式,其实都是对销售回款的短期补位,很大一部分是无奈之举,等到销售额回暖后可能就不会继续做了。关键是销售要搞得好,不然没有回款真的生存艰难。”

  现在,国内疫情已经得到有效控制,疫情结束后,房企销售额也有望迎来反弹,现金流紧张的状况有有望得到缓解。一位从事地产策划职业多年的人士说,“疫情之后的金融环境其实有利于房企融资,需求只会短暂压抑,不会消失的,等到疫情之后销售回暖,春天就会很快到来。”

关键词阅读:信托产品 房企 信托融资 信托项目 地产策划

责任编辑:卢珊 RF10057
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